משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן
לרכישת דירה מקבלן יתרונות רבים, אתם קונים דירה שהיא בדיוק הטעם שלכם, יש לכם מקום לבקשות, שדרוגים ועיצוב משלכם.
עם זאת, מדובר בדירה "על הנייר", הפרויקט אינו מוכן, הוא נמצא בשלבים מוקדמים יחסית ואפילו אם הבניה לקראת סיום הרי שעד שאתם לא נכנסים עם המזוודות זה לא נגמר.
כאשר לוקחים משכנתא עבור דירה חדשה מקבלן, חשוב לקחת בחשבון מספר דברים חשובים, שעלולים להציל אתכם בהמשך, לדוגמה: מיהו היזם? מיהו הקבלן המבצע בפועל את הפרויקט? האם יש בנק מלווה לפרויקט? מה יקרה חלילה אם הקבלן יקלע לקשיים במהלך הבניה ומה מעמדכם במצב כזה? יתכן והטעם שלכם יקר והקרמיקה שהתאהבתם בה היא דווקא הקרמיקה היקרה ביותר בקטלוג? וכן גם האסלות המרחפות והברזים, הם לא לגמרי היו במסגרת התקציב הראשוני, האם ההוצאות הנוספות יכללו במסגרת המשכנתא או שמא הוצאות אלו יכללו כחלק מההון העצמי? ומה קורה במצב בו אתם מתחילים לשלם משכנתא אך עדיין לא קיבלתם מפתח?! האם אתם מסוגלים לשלם במקביל שכירות או משכנתא בגין הדירה הקיימת שטרם נמכרה?
חיסרון בולט ברכישת דירה מקבלן הוא נושא הצמדת מחיר הנכס למדד תשומות הבניה, האם להשלים את מלוא הרכישה כבר כעת וכך להימנע מהחשיפה למדד או שמא לקחת משכנתא בחלקים וע"י כך להישאר חשוף למדד אבל מאידך לא להתחיל לשלם משכנתא במלואה במקביל, מה נכון יותר? מה יקל עלינו בסופו של דבר?
מה נעשה אם הקבלן יתעכב במסירת הדירה? האם אני זכאי לפיצוי כלשהו?
משכנתא לרכישת דירה יד שנייה
משכנתא לבניה עצמית
ההבדל העיקרי והמשמעותי במשכנתא לצורכי בנייה עצמית לבים רכישת נכס בנוי, הוא בכך שההלוואה אינה נלקחת בפעימה אחת או שתיים כפי שנהוג ברכישות אחרות.
משכנתא לבניה עצמית ניתנת בחלקים בהתאם להתקדמות הבניה, ולכן עליכם לקחת בחשבון את העובדה כי מדובר במשכנתא שיש לתכנן לאורך זמן.
ראשית, משכנתא בגין רכישת הקרקע והוצאות פיתוח למיניהם, רק לאחר קבלת הבעלות בקרקע יש לקחת בחשבון את עלות הבניה הישירה ובנוסף אליה לשכר טרחת יועצים כגון אדריכלים, מעצבים, קבלני ביצוע, מפקחים, מהנדסים וכו'.
את כל אלה צריך להביא בחשבון כאשר נוטלים את המשכנתא ולדעת לתכנן אותה נכון הן ברמת הסכום המתאים, שווי הנכס בסיומה של יום כגמור (ללא רווח יזמי) וכמובן הן בשלבים אותם הבנק מאפשר לשחרר את הכספים בהתאם להתקדמות הבניה.
שימו לב כי חייב להתקיים יחס מסוים בין הונכם העצמי, למשכנתא לבין מצב הנכס בפועל בכל משיכה בהתאם לדו"ח השמאי שבוצע בתחילה.
הערה חשובה: יש לקחת בחשבון את עלות מס הרכישה.
בעת רכישה דירה חליפית (מכירה וקניה) קיימים פטורים למיניהם בעלות מס הרכישה.
בעת רכישת קרקע, אין פטורים במס הרכישה והוא יחושב החל מהשקל הראשון של שווי הקרקע.
